내가 보려고 만든 전세 체크리스트 - 부동산에서 계약할때

안녕하세요. 하나에요 :)

처음 전세를 구할때만 해도 집과 관련된 체크리스트만 들고
집을 구하러 다녔어요.

해는 얼마나 잘 들어오는지
물은 잘나오는지
근처에 유흥가가 있는지
역에서 도보 몇분인지
방음은 잘되는지
엘리베이터, 주차가 편리한지
등등..

급하게 계약했지만 정말 잘 알아보고
잘 구했다고 생각했던
제 첫 전세집은 깡통전세 전세사기였어요.

보증금을 돌려받기까지 정말 너무 마음 고생도 많이하고
쓰지 않아도되는 시간과 돈을 사용하면서
정말 누가봐봐도 행복해야할 신혼이
너무 힘들고 불행한 시기가 되어버렸죠.

이사갈 집을 구하며 다신 전세를 가지않겠다고 다짐하고
월세, 매매 정말 많은 고민을했는데
저희가 가진 금액과 컨디션 아무리 찾아봐도 정말
매물이 없더라고요.

둘의 출퇴근 거리도 고려해야 하고,,
결국 남편과 상의끝에 전세로 다시 결정을 했어요.

두번의 실패는 없다며 전세집 구할때 꼭 체크해야 하는 부분을 알아봤어요.

전세사기 유형도 정말많이 찾아보고
꼭 확인해야할 부분들을 보면서
정말 저희가 무지했다는걸 깨달았어요.ㅎㅎ

알아야할게 너무많고 체크해야할게 너무 많더라고요.
정말 사기치려고 작정하면 일반인은 그냥
당할수밖에 없을 것 같다고 느끼기도 했고요.

확인할 사항이 너무 많아서 글이 많이 길어질거에요.
체크리스트 정리사항은 맨 밑에 넣어둘게요.

차근차근 읽어보시고
제가 놓친 부분도 있을 수 있으니
다른 정보도 같이 찾아보시길 추천드려요.


100%는 아니어도
최대한 사기 확률을 줄이기 위해
제가 보려고 만든
체크리스트 그럼 시작할게요.

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공인중개사 자격 확인 -> 중개보조원과의 계약은 법적효력이 없음
계약서를 작성한 사람이 공인중개사인지 꼭 확인

주변매매가, 전세가 확인 ( 매매가의 80%가 넘으면 계약x )

등기부등본확인 - 말소사항 포함
1. 등기부등본 발급날짜가 확인하고 있는 날짜와 같은지
2. 맨 위에 집합건물이라고 적혀있는지 (아파트, 오피스텔, 다세대)
3. 근린생활시설은 상업용을 주거용으로 불법개조 한것 -> 보증보험가입이 안되요.
4. 생활숙박시설은 주거용 사용이 불가하여 전입신고가 안됨 (전입신고를 안할경우 대항력이 생기지않아 보증금보호가 어려움, 과태료가 부과됨 )
5. 계약할 집과 등기부등본의 주소가 일치하는지
6. 가등기가 있는지 -> 집주인이 바뀔수 있음. 소유권이전 가등기의 경우 집을 담보로 돈을 빌린거고 못갚으면 돈을 빌려준 사람에게 집이 넘어감.
7. 소유자와 내가 계약하는 사람이 동일인인지 -> 계약인의 신분증 같이 확인 -> 소유자 이름에 법인명의, 신탁회사가 적혀있다면 계약x -> 계약을 꼭 해야한다면 그 법인, 신탁회사에 계약상황 알리고 회사와 계약하기
     ==>> 계약 안하시는걸 추천드려요. 신탁의 경우 신탁회사와 계약한게 아니면 불법점유라고 나가라해요.. 집이 신탁회사꺼라서요. 보증금도 못받아요!!
8.  압류, 가압류 있을경우 -> 집주인이 빌린돈을 갚지않아서 빌려준 사람이 집을 처분하지 못하도록 올려둔것임, 나중에 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 못받고 나와야할수도있음
=> 세금체납, 신용문제가 있을수도 있음.
9. 소유권 이전금지 가처분 -> 집에대한 권리가 다른사람에게 있으니 집을 팔지못하게 막아둔 => 계약x
10. 임치권등기명령 -> 집주인이 전 세입자에게 돈을 돌려주지않아 빚이 걸린것 => 계약x
11. 을구에서 근저당권 확인 -> 주택담보대출을 받은 것. 보증금의 70%가 넘지 않고, 계약후 근저당 말소한다는 조거으로 계약해도 되지만 웬만해선 no.
투자목적으로 담보대출받아서 매매한 경우가 많아서 보증금을 못받을 경우가 생김 -> 집주인이 빚을 갚지않으면 집이 경매로 넘어가고 내 보증금을 못받고 쫒겨날수도 있음.
(보증금을 받아서 근저당을 말소하겠다 하는경우가 있는데 갚을 돈이 없어서 내 보증금으로 갚는다는건데,, 내가 퇴거할때 다음 임차인이 안구해질 경우 내 보증금을 받을 확률이 얼마나될까.. 생각해보면 답이 나와요..)
계약 전까지 근저당을 일부 상환한다고 하시면 금액이랑 잘 확인하시고 잘알아보시는걸 추천드려요.

건축물대장확인
건축물의 구조, 용도, 면적, 층, 호수, 소유자 등이 기록되어있는데
등기부등본과 건축물대장의 소유주가 다르면 등기부등본의 소유주가 소유주에요.
-> 이부분은 저도 잘 모르지만 뭔가 다르면… 계약 안하는게 맞지않나 싶어서 전 안했어요. 찜찜.. 한번 전세사기 당하고나니 이상한건 다 피하게되더라고요.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

토지부대장확인
건축물대장과 마찬가지로 소유주가다르면 등기부등본의 소유주가 맞아요. -> 뭔가 찜찜하면 계약x
불법건축물인지 확인 -> 계약하면 안되요.

납세증명서확인 ( 국세 지방세 )
말그대로 임대인이 안낸 세금이 있는지 확인하는거에요.
확인을 부탁했는데 거절하면 계약하지마세요. -> 떳떳하면 보여줘야죠!!!
확인했는데 미납세금이 있으면 계약x -> 나중에 경매 넘어가면 보증금없이 쫒겨날수있음.

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위 사항을 확인하고 또는 일부 확인한 상황에서
계약을 한다면 특약을 활용해주세요.
(기본적으로 들어간 특약 말고 제가 추가로 요청한 부분들 이에요.)

1. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 어려울경우 계약을 무효로 하고 계약금을 포함한 금액을 전액 반환한다.
2. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인해 전세대출이 나오지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다.
3. 잔금일 다음날까지 현 등기부등본상태를 유지한다.
4. 국세, 지방세 등의 납세증명서 확인에 협조하고, 근저당권의 이자 체납 여부를 확인 후 미납세금이나 이자 체납이 있을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다.
5. 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공하는 경우 임차인에게 통보해주고 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
6. 임대차 계약 만료일에 타 임차인 임대 여부과 관계없이 전세 보증금을 즉시 반환한다.
7. 입주전까지의 관리비 & 공과금은 임대인이 모두 정산한다.

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- 공인중개사 자격증확인 (중개보조원과 예약 no)
- 주변매매가, 전세가확인 (아파트 기준 매매가 80%넘으면 안됨 )
- 등기부등본 집합건물, 주소, 임대인 본인확인(신분증)
- 등기부등본 가등기, 법인회사명의, 신탁회사명의, 압류, 가압류, 소유권이전가처분, 임차권등기명령, 근저당권 확인
(하나라도 있으면 계약하지마세요. 꼭 이 집으로 계약해야 하신다면 더 찾아보고 알아보고 하세요.)
“전 진짜 하지말라고 말씀드리고싶어요. 전세사기 피해자로서 정말.. 혹시 하는 생각에요..”
- 전세보증보험 가입가능한지
- 대출필요한경우 전세대출이 가능한지
- 건축물대장 소유주 같은지 확인 ( 다르다면 등기부등본 소유주가 진짜에요)
- 토지부대장 소유주 같은지(다르다면 등기부등본 소유주가 진짜에요) 불법건축물인지 확인 ( 불법건축물 계약x)
- 국세, 지방세 납세증명서 확인 -> 미납세금있으면 계약x 안보여줘도 계약x

- 필요한 특약 전부 집어넣고, 협조해주지 않으면 계약 다시 고려해보기.
- 계약 할때 임대인 주민등록증 꼭 확인하고 본인과 계약하기.
- 마음 급하게 말고 차분히 천천히 계약서, 서류 확인하기.

적은돈 아니고 큰 돈이 왔다갔다하는 전세계약!
다들 잘 확인하시고 많이 알아보시고 계약하세요!

진짜 어디서 퍼온거 아니고
열심히 알아보고 찾아본건데,
조금 도움이 되시면 좋겠어요!!

그럼 여기까지! :)